Proyectos de reparcelación en Valencia

La reparcelación es un procedimiento por el cual se sustituyen las parcelas iniciales afectadas por una actuación urbanística por unas parcelas aptas para su edificación.

La reparcelación de los terrenos puede ser de forma voluntaria o forzosa. En el caso de las reparcelaciones voluntarias, los criterios a tener en cuenta se pactarán por parte de todos los implicados en el proceso. Por otro lado, la reparcelación forzosa se permitirá en aquellos casos en los que no se llegue a un acuerdo de forma voluntaria.

La legislación establece una serie de normas que garantizan que sean tenidos en cuenta todos los derechos iniciales de los propietarios afectados, y que ninguno de ellos se vea beneficiado respecto a otro debido a la reparcelación.

¿Qué es una reparcelación?

La reparcelación es una técnica de ordenación urbanística que consiste en la agrupación de fincas englobadas en el ámbito de una actuación urbanística para realizar una nueva división de estas. El proceso deberá estar ajustado a la legislación vigente en cada territorio –en el caso de Valencia, las reparcelaciones estarán reguladas por la Ley Urbanística Valenciana-. Las parcelas resultantes se adjudicarán a los interesados de forma proporcional a sus respectivos derechos.

El objetivo de las reparcelaciones es el de distribuir de forma justa los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizando la configuración de las fincas y situándolas en zonas aptas para la edificación.

Mediante este sistema se produce una conversión jurídica de los terrenos de carácter rústicos en terrenos de carácter urbano.

¿Cuál es el proceso de una reparcelación?

Para proceder a la realización de un proyecto de reparcelación deberemos obtener la aprobación del planeamiento preciso, además de pasar por las siguientes fases:

• Elaborar un expediente de reparcelación, que se iniciará con la aprobación definitiva de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística a ejecutar en el proceso de reparcelación, o la del instrumento de planeamiento urbanístico que contenga dicha delimitación.
• Constituir la Comunidad Reparcelatoria, que estará formada por todos los propietarios a los que les afecta la reparcelación, titulares de otros derechos y la propia Administración.
• Diseñar el proyecto de reparcelación, que será el instrumento técnico que ayudará a documentar y a hacer efectiva la reparcelación. Este documento debe recoger la totalidad de las operaciones de cesión, equidistribución y transformación e la realidad jurídica de los terrenos, que se formulan o bien por parte los propietarios interesados que representen más del 50% de la superficie reparcelable –en un plazo máximo de 3 meses desde la aprobación de la delimitación del ámbito de actuación- o por el ayuntamiento o entidad urbanística actuante, bien de oficio o porque los afectados no hayan hecho uso de sus derechos o no lo hubieran hecho dentro de los plazos establecidos.
• Los proyectos son sometidos a información pública a lo largo de un mes, con la citación personal de las partes interesadas. Deben aprobarse por el ayuntamiento o por el órgano urbanístico que se ostente en las competencias municipales.
• Por último se realizará el acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación, que una vez aplicado tendrá las siguientes consecuencias:
  • La extinción de los derechos y cargas incompatibles o inviables con el planeamiento.
  • La transmisión al municipio de todos los terrenos de cesión obligatoria para su inscripción al patrimonio del suelo.
  • Subrogación de las antiguas parcelas a cambio de las nuevas.
  • Las fincas resultantes serán afectadas por la obligación de urbanizar.
  • Se realizará el pago del saldo de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado previamente.
  • Elevación a definitiva de la cuenta de liquidación provisional.

Diferencia entre parcelación y reparcelación

La parcelación y la reparcelación son procesos urbanísticos muy distintos, a pesar de compartir similitudes en su nombre. La parcelación es una operación de división o segregación de fincas o parcelas, que se aplica tanto en el entorno rural como en el urbano. Mientras, que, por otro lado, la reparcelación supone una agrupación de fincas dentro de un ámbito que está afectado por una actuación urbanística en un municipio.

Tipos de reparcelaciones

Podemos distinguir entre dos tipos de reparcelaciones:

• La reparcelación voluntaria, en la cual los criterios con los que se diseñan las nuevas parcelas se pactan de forma libre y voluntaria entre todos los participantes del proceso urbanístico.
• La reparcelación forzosa, una situación en la cual las partes implicadas no alcanzan un acuerdo voluntario, por lo que deberán acogerse a la norma que establece que deben tenerse en cuenta los derechos de los propietarios y que la nueva ordenación del territorio y la adjudicación de los nuevos derechos sobre los terrenos sea igual para cada uno, sin que ninguno salga beneficiado o perjudicado respecto al resto de la Comunidad Reparcelatoria.

Si su propiedad está dentro de un proyecto urbanístico que promueve el ayuntamiento de su localidad y se va a ver afectada por una reparcelación, es normal que tenga dudas sobre el proceso y en qué le va a afectar. En Abogado Urbanismo Valencia atendemos a todos los clientes que necesiten más información y un asesoramiento adecuado en materia de Derecho Urbanístico. Por ello, podremos informarle sobre todo el proceso de reparcelación. Si Ud. reside en Valencia no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho de abogados; estaremos encantados de resolver todas sus dudas.